Et si, pour une fois, on parlait des foyers ?

Mais dans un contexte globalement incertain pour les bailleurs (comme pour beaucoup d’acteurs économiques), les foyers qui étaient un actif peu risqué et neutre pourraient bien se retrouver sous peu dans la catégorie des actifs sur lesquels il faudra poser une stratégie un peu plus élaborée. Et quand la diversification est sur toutes les lèvres, quand le cœur de métier est fragilisé, ne serait-il pas opportun d’amorcer le virage à partir d’un sujet maison qui pourrait être sur la table plus vite que prévu ? 

 

 

La stratégie de gestion des foyers, un sujet d’actualité

Nous constatons plusieurs dynamiques de fond qui invitent à requestionner votre stratégie de gestion des foyers : 

1. Nombreux sont les organismes à se saisir du sujet, chacun avec son identité et en réponse aux besoins du territoire. Pour autant, il y a une vraie dynamique sur ces enjeux, que ce soit en développement de l’offre ou en termes de partenariat entre bailleurs sociaux et gestionnaires.  
2. Les acteurs du logement accompagné, les structures médico-sociales, les associations d’insertion par le logement voient eux aussi leur modèle économique se tendre. Nous vous recommandons d’ailleurs sur ce point une étude très intéressante de l’UNAFO sur le modèle économique des résidences sociales (étude à laquelle nous avons contribué).
3. Les crédits de paiement de l’Etat sur le programme budgétaire « Hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables » font preuve d’un dynamisme que l’on aimerait retrouver pour le logement social familial.
4. Enfin, les territoires connaissent de mieux en mieux leurs besoins et formulent des demandes de plus en plus précises, nécessitant par conséquent d’avoir une ingénierie forte sur le sujet et de maîtriser les multiples montages qu’offrent la réglementation : faites-vous la nuance entre les jeunes actifs et les jeunes travailleurs ? Le logement inclusif, vous le définissez comment ? Et comment logez-vous les saisonniers ? (Il y a sur cette question un guide de la DHUP de…  2006  !) Et au fait, le béguinage, c’est quoi comme financement ? 

 

 Des difficultés opérationnelles à dépasser  

Sauf que… 

• Les impayés des structures et des gestionnaires de foyers sont souvent conséquents et impactent assez lourdement votre trésorerie, aie… 
• Les gestionnaires se comportent parfois en quasi-propriétaires et n’appellent le bailleur que quand les enjeux de mise aux normes sont importants ou que les charges d’exploitation sont devenues étouffantes. Les discussions ne sont alors pas aisées… A contrario, il est vrai aussi que certains gestionnaires, sans compétences techniques, vous appellent à propos de tout et de rien. 
• Certains de vos gestionnaires ont des modèles économiques très fragilisés et sont au bord de la rupture, cherchant des manières de se projeter vers l’avenir. Et dans les réflexions budgétaires qu’ils engagent, la redevance et les charges immobilières arriveront vite sur la table, puisqu’elles constituent le second poste après le personnel dans la structure de coût des gestionnaires. Elles feront, à n’en pas douter, partie des stratégies d’optimisation et de rationalisation. 
• Pourtant, l’adaptation des foyers aux usages de demain, tout comme les mises en conformité réglementaires (thermique, sanitaire, sécuritaire…), sont nécessaires et viennent bousculer les relations avec vos gestionnaires : financement de la réhabilitation, ajustement à la hausse des redevances, bilan de la consommation de la PGE… On espère que les usines françaises de Doliprane ne vont pas fermer prochainement. ;-) 
• Les foyers et autres structures d’hébergement sont des biens très spécifiques et, quand un gestionnaire rend les clés, il est difficile d’en retrouver un rapidement ou de construire un scenario de repli rapide. Les risques locatifs de ces biens sont en effet d’une espèce un peu différente. 
• Il n’est pas facile de s’y retrouver dans le maquis des différences de montage : RHVS, résidence sociale « classique » ou thématique (FJT, etc.)… Quelles sont les particularités fiscales ? Les obligations d’accompagnement ? Qui définit la stratégie territoriale : l’ARS ou la DETS ? 
• Le montage demande aussi de poser la question de la maîtrise de la chaine d’attribution : comment garantissez-vous qu’en cas de contrôle de l’ANCOLS, l’ensemble des attributions faites par votre gestionnaires ait été fait dans le respect des plafonds et de la réglementation applicables ? 

 

Une stratégie de gestion des foyers à structurer sur votre territoire : gestion en direct VS gestion déléguée  

Que vous soyez d’ores et déjà propriétaire de foyers, voire gestionnaire, ou pas du tout, nous estimons qu’un état des lieux exhaustif des forces en présence sur votre territoire est nécessaire pour ensuite poser votre stratégie. 

Pour cela, il nous semble crucial de procéder avec méthode vers ce qui serait un « plan stratégie de l’habitat collectif ». De notre point de vue, il est nécessaire de fonctionner par étape. Plusieurs leviers se présentent à vous et peuvent être mobilisés au service de cette stratégie : 

 

Poser votre stratégie territoriale « habitat collectif »…

… qui soit solidement ancrée dans les diagnostics territoriaux, les dispositifs qui existent historiquement sur le territoire, les outils de planification des différentes tutelles et le tissu des acteurs de l’hébergement. 

Vos enjeux : 

• Identifier quels types de produits sont demandés et où.
• Construire quelques montages-types pour ne pas réinventer la poudre à chaque opération, tout en couvrant la diversité des besoins. 
• Déterminer si le tissu de partenaires est suffisamment solide et, si ce n’est pas le cas, quelles sont vos alternatives.
• Statuer sur les fins de baux avec les différents gestionnaires. 

Les questions qui se posent : 

• Quels sont les enjeux de rééquilibrage territorial de l’offre selon les produits ? Quels sont les objectifs de l’ARS et de la DDETS sur l’existant ? Sur le neuf ? 
• Comment se positionnent les collectivités locales sur ce sujet : sont-elles porteuses ou suiveuses ? Sont-elles des points d’appui pour les gestionnaires ? Quels dispositifs sont encouragés ? Quels sont les besoins et volumes de production anticipés ? 
• Quel est l’état de vos foyers en termes techniques et réglementaires ? Sont-ils adaptés à l’usage de vos gestionnaires ? Sont-ils source de productivité ou d’irritants ? 
• Qui est votre gestionnaire exactement ? A-t-il des compétences techniques ? Sa « soutenabilité » financière est-elle assurée ? 
• Quel est l’état de l’offre sur le territoire ? Qui sont les concurrents ? Les nouveaux entrants ? Quel est leur avantage concurrentiel ? Et le vôtre ? 
• En cas de stratégie de défaisance, qui serait acquéreur du bien et dans quelles conditions ? Y aurait-il une foncière à construire avec les collectivités ? 

En s’appuyant sur cette cartographie des risques et des dynamiques en présence sur votre territoire, il sera ensuite possible de poser une stratégie de moyen ou long terme reposant sur 3 axes essentiels :

 

1er axe : Construire un processus de gestion transparent et impliquant…

… qui permette au bailleur et au gestionnaire de se donner de la lisibilité sur l’adaptation en continu du patrimoine aux attentes des gestionnaires, des publics accueillis et des collectivités. 

Vos enjeux : 

• Structurer et sécuriser votre gestion des foyers. 
• Analyser la pertinence de votre offre de structures collectives au vu de l’offre du territoire. 

Les questions qui se posent : 

• Avez-vous un pilote de votre activité foyer au sein de l’organisme ? Vos gestionnaires ont-ils un référent technique / immobilier ? 
• Les montants de vos redevances, et notamment les provisions GE, sont-ils bien calibrés pour faire face au besoin d’entretien à moyen terme du patrimoine ? 
• Les obligations contractuelles de chacun sont-elles bien respectées, notamment l’entretien courant à la charge du preneur ? 
• Votre offre de foyer est-elle adaptée au territoire ? 
• Quelle est votre stratégie en cas de perte d’un de vos gestionnaires ? De vacance de vos foyers les plus chers ? 

 

2e axe : Anticiper les groupes ou gestionnaires potentiellement fragiles et prendre les mesures d’accompagnement ou de maîtrise des risques nécessaires

Vos enjeux : 

• Dans un premier temps, adapter votre gestion à leurs enjeux.  
• Renforcer leur engagement avec vous, les fidéliser.  
• Identifier le plus en amont possible leurs besoins et difficultés.
• Construire un tissu d’opérateurs solides et compétents.

Les questions qui se posent : 

• Comment engager un dialogue avec vos gestionnaires – qu’ils soient fragiles ou non – pour construire un appui qui les engage plus fortement avec vous et vous permette de détecter les signes de fragilité très en amont ?  
• Quelle est la solidité financière et managériale du gestionnaire des foyers de votre parc ? Existe-t-il un risque de défaillance ? 
• Quels sont les besoins et enjeux de votre gestionnaire à moyen terme ? Votre bâti est-il de nature à pouvoir répondre à ses attentes ? Y a-t-il des aménagements à prévoir ? 

 

3e axe : Vous engager dans une diversification de vos activités, avec la reprise en main des activités assurées par certains gestionnaires

Vos enjeux : 

• Elargir votre périmètre d’activité pour augmenter vos ressources. 
• Trouver des sources de revenus qui ne soient pas encadrées par la réglementation du logement social.  

Les questions qui se posent : 

• Quelles sont les conclusions de l’étude de marché ? Qui sont les acteurs présents sur le territoire ? 
• Quel positionnement de votre offre sur le marché ? Quel niveau de prestation ? 
• Quel modèle économique ? Quelle rentabilité ? Quelle fiscalité ? 
• Quelles sont les compétences nécessaires pour se positionner sur ce type de prestations ? 

Nous sommes à vos côtés pour échanger sur ces préoccupations et pour vous partager nos retours d’expérience.

 

Ils nous ont déjà fait confiance sur le sujet

• UNAFO
• SEM Chamonix Logement
• Société d’aménagement de la Savoie et association AGIBEL
• Caritas Habitat 
• Terres d’Armor Habitat 
• Enéal…