OFS : le réseau Foncier solidaire France créé

Inspirés des community land trust, construits à partir des réflexions des collectivités engagées dans l’habitat participatif, les OFS ouvrent une nouvelle voie pour le logement abordable en France.

Le lancement du réseau Foncier solidaire France marque une étape dans le développement des organismes de foncier solidaire (OFS). Dès décembre 2016, le mécanisme qui était en cours de mise au point avait été présenté lors de la Conférence&Débats proposée par le réseau SCET sur le logement abordable (supports téléchargeables ici).

Après la création du premier OFS à Lille en février 2017, ce modèle de démembrement du foncier et du bâti essaime, avec désormais 8 OFS agréés en France : l’OFS de la métropole Lilloise, la Coopérative foncière francilienne, Foncier coopératif Malouin (littoral Ille-et-Vilaine), le Foncier solidaire de Rennes Métropole, le COL foncier solidaire (Nouvelle Aquitaine), Coopérative foncière Méditerranée, l’Ofis (Auvergne Rhône Alpes, notamment Haute Savoie) et l’Orsol (Rhône, Isère, Savoie). Deux autres doivent l’être d’ici la fin de l’année et une vingtaine sont en préparation.

Le mouvement pourrait se développer, suite à la Loi ELAN qui élargit la gouvernance des OFS aux SEM et à certains bailleurs. En effet, les entreprises sociales pour l’habitat (ESH), les coopératives HLM et les SEM devraient pouvoir désormais être agréées OFS. La Loi ELAN prévoit aussi que les logements sous bail réel solidaire puissent être comptabilisés au titre des objectifs de production de logements sociaux (article 55 de la Loi SRU).

900 logements livrés avec ce modèle, à l'échelle nationale, d’ici un an

Ce 15 novembre 2018, ont été signés les premiers baux réels solidaires de France : 15 ménages, agréés par l’OFS en fonction de revenus plafonnés, détiennent le droit d’usage d’un logement pour 80 ou 99 ans et peuvent le revendre au prix initial, indexé, à un ménage lui aussi agréé. Le prix des logements du 1^e programme est de 2200 euros du m², là où des programmes équivalents sont de 4500 euros. Dans le modèle lillois, le montant du bail réel versé à l’OFS est de 1 euro par mois et par m² de surface habitable.

Si cette première opération s’est faite sur un modèle sans prêt à long terme (basculement vers l’OFS des aides accordées à la production du logement abordable), le financement des opérations est au cœur des tests qui vont être lancés par ce nouveau réseau, avec le concours de la Caisse des dépôts. L’idée ? L’OFS achète le terrain à l’aide d’un prêt à long terme (60 ans), construit et vend des appartements en conservant la propriété du terrain loué à prix coûtant, ce qui permet de lisser la charge foncière sur 60 ans et d’aboutir à un coût de revient du logement de 50 % à 60% moins élevé.

Autre piste de financement pour les OFS : l’éligibilité au futur plan d’investissement pour l’Europe « InvestEU » (2021). Pour en préfigurer les contours, l’Union européenne a lancé sur ses fonds Interreg le programme SHICC (Sustainable housing for inclusive and cohesive cities). Animé par l’OFS de la métropole lilloise, il regroupe les community land trust de Bruxelles et de Gand en Belgique, celui de Londres et le national community land trust network du Royaume uni, ainsi que le Fonds mondial de développement des villes. L’objectif de ce programme : conforter ce nouvel outil et créer 33 nouveaux OFS, 13 en Angleterre et 20 sur le continent (Belgique et France).

Pour les aménageurs et les bailleurs sociaux, un levier pour produire du logement abordable

A l’instar de projets d’ores et déjà engagés en OFS dans plusieurs opérations d’aménagement (ZAC) pilotées par des sociétés du réseau Scet à Rennes (avec Territoires et Développement), à Lille (avec la SPL Euralille par exemple sur le projet Saint-Sauveur), à Avignon (où Citadis participe au montage de l’OFS) ou en Guyane (où l’ EPFA Guyane devrait héberger l’OFS), l’implication des EPL comme des bailleurs sociaux dans cette nouvelle voie du logement abordable est un enjeu opérationnel à saisir.

Pour en savoir plus sur les OFS :

• Rapport sur le modèle économique des OFS remis au gouvernement par Espacités
• La page dédiée sur le site du CEREMA

Visuel : "Cosmopole", réhabilitation, suite à un appel à projet, de l'ancienne faculté de pharmacie de Lille qui accueille au sein d'un programme mixte les premiers logements en OFS de France.