À la suite de la loi ELAN et de la réforme liée à la RLS, le modèle économique et les missions des bailleurs sociaux se sont fortement repositionnés, les évolutions réglementaires les mettant sous tension budgétaire. En parallèle et plus récemment, le contexte géopolitique a entrainé une forte augmentation du prix des matériaux et des matières premières, augmentant le coût des opérations, tandis que la hausse du taux du livret A impacte directement les taux des financements qui sont indexés dessus. Face à cette situation, qui a mis en tension les capacités d’intervention sur le patrimoine et de production d’une offre nouvelle, les bailleurs naviguent à vue.
Pourtant, les besoins d’intervention vont croissants. Les objectifs de performance appliqués à la construction sont plus élevés avec l’entrée en vigueur de la RE2020 et la nécessaire adaptation des logements aux changements climatiques et à l’atténuation de l’impact des constructions sur l’environnement (éradication des logements énergivores, prise en compte du confort d’été, maîtrise des charges, maîtrise des risques…)
De surcroît, le tournant de la sobriété foncière et les politiques en matière d’aménagement modifient les modes de production. Avec en ligne de mire le ZAN, la construction sur des secteurs aménagés se fait de plus en plus rare, au profit de la redynamisation de bâti existant en centre ancien, la reconstruction-déconstruction sur site ou encore la densification à la parcelle.
Enfin, les besoins évoluent sur les territoires, imposant aux bailleurs de faire évoluer leur offre sous peine de ne plus pouvoir louer des logements adaptés à la demande (le vieillissement de la population induit par exemple le développement de nouveaux produits logements et l’adaptation du parc de logement familial, en parallèle de la mise en place de services aux locataires). Ainsi, le schéma classique du logement social s’élargit vers de nouveaux types de clientèle : personnes âgées, étudiants, saisonniers, ménages de la classe moyenne. Toute une gamme de produits logements, social ou intermédiaire, est à développer.
Les perspectives en matière de production et de réhabilitation imposent aux organismes de définir de nouvelles stratégies patrimoniales intégrant l’ensemble des dimensions d’atténuation et d’adaptation, permettant ainsi de construire une vision et des convictions partagées sur les priorités d’intervention. Cette stratégie ne pouvant se suffire à elle-même, il convient qu’elle intègre la manière dont elle se décline en leviers d’actions (stratégiques, organisationnels, financiers, juridiques, opérationnels…) et en investissements. C’est la garantie de positionner ces interventions de manière adaptée dans le temps au regard des capacités d’intervention.
En parallèle, ces interventions sont souvent plus complexes (montage complexe, reconstruction de la ville sur la ville, logement spécifique, mixité de produits…) et sont parfois un pas de côté dans le champ de compétences actuel des bailleurs. Le besoin de restructuration apparaît donc essentiel, afin d’incorporer de nouveaux métiers et démarches et de construire une organisation robuste mais agile, pour lier industrialisation et sur-mesure.
Dans cette perspective, nous identifions 3 entrées pour repenser / adapter les modèles d’activité et de fonctionnement classique des bailleurs :
Afin d’avoir une approche qui permette de mettre en place une stratégie et de la déployer de manière agile et sécurisée, cinq étapes nous semblent devoir être respectées :
