Après un rappel du contexte environnemental (déclin de la biodiversité, imperméabilisation des sols, etc.) et législatif (de la loi SRU du 31 décembre 2000 à la loi Climat et Résilience du 24 août 2021) dans lequel s’inscrit l’objectif ZAN, l’étude s’intéresse à son impact économique potentiel pour les projets d’aménagement. 4 opérations en requalification urbaine ont ainsi été décryptées afin de mesurer les surcoûts liés à l’héritage urbain des sites (déconstruction, dépollution, etc.) :
- « Friche du Maréchal Juin» (Saint-Quentin, Aisne). Pilotée par la SEDA, cette opération de 1,2 hectare consiste en la transformation d’une friche industrielle en un quartier mixte (logements locatifs sociaux, logements étudiants, logements intergénérationnels, centre de formation, maison de services aux étudiants, bâtiment tertiaire) traversé par un parc paysager. Les surcoûts liés à la requalification urbaine représentent 19,4% du budget total de l’opération (12,2 K€), principalement du fait des travaux de désamiantage, de déconstruction et de dépollution des sols.
- « Triangle Saint-Jean» (Clermont-Ferrand, Puy de Dôme). Pilotée par la SPL Clermont Auvergne, cette opération de 40 hectares consiste en la transformation d’une friche industrielle et ferroviaire en un quartier mixte (logements, école maternelle et primaire, lycée, centre associatif et sportif, bureaux, commerces, parc paysager). Les surcoûts liés à la requalification urbaine représentent 22,1% du budget total de l’opération (51,9 K€).
- « Rouget de L’Isle» (Poissy, Yvelines). Pilotée par la SEM régionale Citallios, l’opération consiste en la transformation d’une friche industrielle et ferroviaire en un écoquartier principalement résidentiel organisé autour d’un grand parc paysager et avec une ambition environnementale forte. Les surcoûts liés à la requalification urbaine représentent 28,7% du budget total de l’opération (194,8 K€), avec des coûts à la fois fonciers (du fait de la forte pression immobilière sur le territoire) et d’aménagement.
- « Espace K» (Toul, Meurthe-et-Moselle). Pilotée par la SEBL Grand Est, l’opération consiste en la transformation d’une friche industrielle en une zone d’activité économique (principalement industrielle et artisanale). Les surcoûts liés à la requalification urbaine représentent 30,5% du budget total de l’opération (17,3 K€).
Ainsi, la mise en œuvre de l’objectif ZAN peut entraîner des surcoûts non négligeables (20% à 30% des budgets totaux des opérations concernant la requalification urbaine), fragilisant davantage encore l’équilibre d'opérations déjà souvent déficitaires. L’étude conclut toutefois qu’« il n’existe aucune corrélation entre la part des dépenses imputables au renouvellement urbain et le montant du déficit de l’opération, compensé par la participation d’équilibre » des collectivités territoriales. En effet, toujours d’après l’étude, « l’équilibre financier de l’opération dépend, à travers le montant des charges foncières perçues par l’aménageur, principalement de la programmation et de la dynamique du marché immobilier local ».
Pour tenir compte de cette nouvelle donne à la fois économique et foncière, différentes pistes d’évolution se présentent aux EPL. Il apparaît notamment nécessaire pour ces dernières de mieux maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur de l’aménagement, à la fois vers l’amont (par exemple, structurer des foncières afin de sécuriser certaines parcelles stratégiques en garantissant une maîtrise publique tout en permettant à des acteurs privés de s’associer) et vers l’aval (par exemple, assurer la gestion locative des biens immobiliers issus des opérations). Les EPL peuvent également mobiliser de nouvelles sources de financement (en particulier publiques, à l’instar des fonds friches) voire développer de nouvelles sources de revenus, notamment en se positionnant comme des prestataires d’ingénierie pour les collectivités territoriales, avec des expertises et des expériences à faire valoir en matière de connaissance du foncier, d’évaluation des besoins fonciers, de prospective territoriale, ou encore de renaturation et compensation.
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