Si l’objectif opérationnel peut différer d’un dispositif à l’autre, l’idée est à chaque fois à peu près la même : sortir d’une logique de gestion des loyers à l’opération et sur la durée d’une convention, et remettre à plat la cohérence d’ensemble à l’échelle d’un territoire ou du patrimoine d’un organisme (la politique partielle des loyers est possible).
Autrement dit, à une approche par l’équilibre financier de l’opération se substitue une logique de mise en cohérence des loyers (sur tout ou partie du parc) avec les capacités financières des ménages et en tenant compte des caractéristiques des logements (typologie, localisation, attractivité, etc.).
Plusieurs garde-fous existent, et en particulier un principe de compensation entre hausses et baisses de loyers pour maintenir le quittancement global (somme des loyers plafonds convention) avant et après mise en place du dispositif, et le non-dépassement du plafond PLS pour tout nouveau plafond convention.
Partant de là, et en simplifiant, les différences d’un dispositif à l’autre renvoient à la façon dont est prise l’initiative :
- Nouvelle Politique des Loyers : remise à plat des loyers sur tout ou partie du patrimoine avec comme clé d’entrée les caractéristiques des logements. Les évolutions de loyers sont définies globalement, et entrent en vigueur au moment de la relocation des logements.
- Politique des loyers dérogatoire : adaptation des loyers de logements ciblés, à la hausse ou à la baisse, au moment des attributions et suivant les ressources des demandeurs.
- Loyer unique (expérimental) : remise à plat des loyers sur tout un territoire, à l’initiative de l’EPCI et identique pour l’ensemble des organismes, selon les caractéristiques des logements.