Ancienne ministre du logement, Emmanuelle COSSE a récemment manifesté son intérêt pour l'investissement privé dans l'immobilier social : quelles perspectives réelles ?
De fait en France, l'investissement privé dans le logement social est majoritaire : près des 3/4 du financement du logement social sont assurés par l'intermédiaire de la Caisse des Dépôts qui tire les ressources avec lesquelles elle finance les prêts accordés aux OLS, des livrets A, CDD (comptes de développement durable) et LEP (livrets d’épargne populaire). Ainsi, d'ores et déjà, une grande majorité du financement des logements sociaux est assurée par de l'épargne privée, même s'il est difficile de considérer les épargnants comme de réels investisseurs.
A côté des prêts de la CDC, une autre épargne privée finance le logement social : il s'agit des prêts accordés par Action Logement qui regroupe les organismes chargés de collecter la participation des employeurs à l’effort de logement (intitulé le 1% logement - en réalité 0,42 % de la masse salariale des entreprises).
En 2014, les prêts de la CDC représentaient environ 74 % du financement des investissements dans le logement social, et ceux d’Action Logement 2,5 %. Les autres sources de financement sont constituées des fonds propres des organismes (près de 15%), et d'aides des collectivités locales (5 %) et de l’Etat (1 % seulement).
Une dépense publique limitée
Ainsi, le financement du logement social ne repose que pour une faible part sur la dépense publique, même en tenant compte des aides indirectes constitués par les avantages fiscaux consentis aux organismes HLM : l’exonération de taxe foncière pendant 25 ans, un taux de TVA réduit sur les travaux et l’exemption d’impôt sur les bénéfices. Le montant de ces économies fiscales (environ 1,5 Mrd€ annuellement) équivaut aujourd’hui à près de la moitié des subventions directes. Les aides de taux sont presque aussi importantes que les aides directes, qui ne comptent que pour le tiers des aides publiques, et au sein desquelles celles des collectivités locales sont trois à quatre fois plus importantes que celles de l’Etat. Toutes formes d’aides confondues, les bailleurs HLM ont bénéficié de 8,4 Mrd€ en 2015, équivalant à un peu plus de la moitié de leurs emprunts.
Un financement bancaire marginal hors CDC et qui le restera
L’encours de la dette HLM a augmenté de 81% sur la décennie 2005-2015. Près de 80 % de cette dette a été contractée auprès de la Caisse des Dépôts. En très forte augmentation depuis une dizaine d'années, les prêts de la CDC ont par exemple représenté 13 Mrd€ en 2015, dont 10,4 pour la construction et 2,3 pour la réhabilitation.
Récemment apparu, le financement bancaire ne représente encore que 2 à 3 % du total. Il s'est développé depuis la crise financière de 2007-2008 dans un contexte de taux d’intérêt exceptionnellement bas. En 2017, l’encours de ce type de prêts approche les 20 Mrd€. Les OLS ont ainsi pu préférer les emprunts bancaires, moins coûteux actuellement, et également restructurer leur dette auprès de la CDC. Sous le double effet de la croissance des coûts et de la hausse de la construction, la dette des organismes a connu une croissance spectaculaire, passant de 84 Mrd€ en 2006 à 130 Mrd€ en 2014. Le « choc d’investissement » intervenu à partir de 2008 a été non seulement absorbé par cet endettement mais aussi par un recours croissant aux fonds propres (passés de 5 % à 14 % du total du financement), et l’augmentation significative des contributions des collectivités locales.
Avec les réformes induites par la loi ELAN, la BEI est apparue dans certains tours de table. Ainsi, le réseau Canopée (GIE réunissant Oise Habitat, l'OPH Amiens, l'OPH Aisne et Reims Habitat) a obtenu récemment un financement de 107 M€ de la BEI. Néanmoins, selon la banque elle-même, ce type de financement restera toujours un complément qui ne doit excéder la moitié du montant global d'une opération.
Selon la Banque des Territoires, les bailleurs disposeraient globalement de la capacité financière suffisante pour maintenir à long terme la construction (100 000 logements par an) et la réhabilitation (100 000 logements par an), en particulier grâce au niveau du taux du livret A de long terme (1,7 %) et un autofinancement global qui s’établit à un niveau favorable (15 % des loyers).
Financement participatif et investisseurs privés
Autre modalité d'intervention d'investisseurs privés, le financement participatif fait une discrète apparition dans le secteur du logement social via la VEFA. Ce sont essentiellement les promoteurs construisant pour le compte d'OLS qui sollicitent la finance participative. La plateforme Wiseed accueille ainsi certains de ces projets, ou encore Fundimmo. Les investisseurs peuvent espérer un rendement d'un peu moins de 10 % : ce type d'apports ne vient pas en substitution d'emprunts bancaires, bien moins coûteux, mais de fonds propres que le promoteur doit en général apporter à hauteur de 10 % à 15 % dans ce genre d'opération.
Autre piste pour diversifier les sources de financement, la fédération des OPH envisage un dispositif permettant l'émission de « titres participatifs ».
On est cependant loin de l'intervention directe d'entreprises privées dans la réalisation de logements sociaux, à l'instar de ce que Facebook annonce pour la Californie confrontée à une crise aiguë du logement touchant les classes moyennes, indiquant vouloir consacrer 900 M€ sur la prochaine décennie pour loger des infirmiers, des instituteurs et d'autres « travailleurs essentiels ».
